OPHEC / SCOPHEC - Participer à la conception de son lieu de vie

L'OPHEC et la SCOPHEC offrent un accompagnement à des personnes désireuses de se regrouper et de participer ensemble à la conception de leur habitat.

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En réponse aux limites de la promotion immobilière classique, qui laisse peu de place à l'expression des souhaits ou exigences des particuliers dans la conception de leur futur logement, l'association OPHEC, créée en 2008, promeut les démarches coopératives de projets d'habitat. En complément, la Scop SCOPHEC, créée en 2010, initialise des projets coopératifs d'habitat écologique et participatif, et offre un accompagnement professionnel aux groupes d'habitants intéressés.

1e partie

« Mon objectif est de permettre à des particuliers d'acquérir un logement dans le cadre d'un projet d'autopromotion, en toute confiance.» Laurent Rassak, initiateur du projet

Permettre le choix d'un habitat écologique, économe et personnalisé

Le but du projet est de rendre possible le choix d'un habitat qui soit à la fois écologique, économe, et conforme aux souhaits des habitants, pour une acquisition au prix du marché. Aujourd'hui en Île-de-France, l'offre d'habitat écologique en accession à la propriété est quasi inexistante, l'analyse du coût global (intégrant les charges futures) est rarement prise en compte, et la participation des futurs habitants à la conception de leur logement n'est pas permise par la promotion immobilière classique. Or la demande est sous-jacente : selon un sondage de 2011, 32 % des Français seraient intéressés par l'habitat participatif.

Le manque d'accompagnement, un frein à l'habitat participatif en France

Alors que les démarches participatives d'habitat sont courantes dans certains pays d'Europe (en Allemagne, 15 % du foncier leur est réservé), elles ne sont pas encore répandues en France. L'un des freins à leur développement est le manque d'accompagnement, face à un ensemble de questions techniques, financières ou juridiques, qui tendent à décourager les non-initiés.

L'autopromotion accompagnée, une solution innovante

Le projet permet à des groupes d'habitants de concevoir collectivement leur logement, sans passer par un promoteur, mais sans non plus se retrouver dans une position d'autopromotion non accompagnée qui ne serait accessible qu'à des initiés. En développant une offre professionnalisée, l'OPHEC va aider les futurs habitants dans la constitution et l'animation de leur groupe, dans la formalisation de leur projet, et dans la recherche d'un terrain. En complément, la SCOPHEC fournit une assistance à maîtrise d'ouvrage, ainsi que des conseils juridiques et financiers. Ce qui offre une sécurisation du montage, et un gain de temps considérable.

[1]Label Bâtiment Biosourcé
[2]Label BEPOS-Effinergie 2013

Un projet à impact environnemental, social et économique

A l'échelle des habitats construits, le projet exercera un impact environnemental positif, par le choix de critères hautement écologiques tant dans les matériaux utilisés[1] que dans la performance énergétique visée[2]. La dimension participative de la démarche facilitera la mise en place d'une mixité sociale volontaire, doublée d'une mixité intergénérationnelle et fonctionnelle (logements, commerces, bureaux). Enfin, la prise en compte du coût global dans la conception des logements permettra aux habitants de réaliser d'importantes économies sur les charges de consommation et d'entretien.

Un modèle reproductible

Par le développement d'un accompagnement professionnel à l'habitat participatif, le projet ambitionne de faire émerger une vraie offre d'habitat écologique en zone urbaine. Sa potentielle reproduction à grande échelle est de nature à constituer une véritable alternative à l'habitat classique.

La participation des futurs habitants au coeur du dispositif

Les bénéficiaires de chaque projet d'habitat sont directement impliqués dans la conception et l'agencement de leur lieu de vie, démarche qui suppose des prises de décision collectives. Juridiquement, ils se regroupent au sein d'une Société Civile Coopérative de Construction Vente (SCCCV) ad hoc, qui se porte acquéreur en leur nom. Ainsi les porteurs ont un double statut : en tant que sociétaire, chaque coopérateur est propriétaire de parts de la société, contribue à sa capitalisation et prend part aux décisions ; en tant qu'acquéreur, chaque coopérateur s'engage à acheter un ou plusieurs lots.

Chiffres clés

En 2010 en France, 64% des ventes de logements neufs l'ont été au profit d'investisseurs spéculatifs.

L'OPHEC envisage d'allouer 50% des habitats construits à des bailleurs sociaux.

Prix en accession visé pour le projet pilote Habionome : 4600 € TTC / m² habitable, soit le prix du marché dans le quartier concerné, pour un niveau de prestations et de qualité largement supérieur.

2e partie

Éclairage sur le processus d'innovation

L'idée du projet est née des déboires d'un particulier, Laurent Rassak, avec des promoteurs immobiliers.

« En 2003, lorsque j'ai voulu acheter un logement, l'offre des promoteurs ne répondait pas à mes attentes en termes de performance énergétique et de construction écologique, et ne laissait aucune possibilité de pouvoir intervenir sur la réalisation des plans et sur la qualité de construction. »

En 2007, il réunit un groupe d'habitants de Saint-Denis, afin d'initier une démarche coopérative d'habitat participatif et écologique. Ensemble, ils se lancent dans la prospection d'un terrain en vue d'y construire leur futur logement. Après s'être enquis des parcelles disponibles auprès de la SEM locale, ils sollicitent la mairie pour leur acquisition.

Un passage nécessaire en association pour crédibiliser la démarche (2008)

Très vite, s'impose la nécessité de mettre en place une structure juridique pour favoriser les échanges avec les services techniques du territoire. En octobre 2008, le groupe se constitue en association (OPHEC), afin de monter son propre projet d'habitat (« Habionome » Soit l'acronyme de Habitat, Bio, Homme, et économe.) et, plus largement, de promouvoir l'habitat écologique participatif.

Le développement d'une offre d'accompagnement professionnel (2009)

Au gré de l'avancement du projet, l'objectif de celui-ci s'élargit, dans une optique d'essaimage : il est décidé de développer une offre d'accompagnement en matière d'habitat écologique et participatif, à destination d'autres projets. A cette fin, l'association intègre des professionnels de divers profils (architectes, chefs de projets, urbanistes...). Laurent Rassak s'y consacre à temps plein.

La création d'une Scop pour renforcer le modèle économique (2010)

Confrontés aux réticences pouvant survenir à l'idée de contractualiser avec une association, les acteurs du projet décident de créer une Scop : la SCOPHEC. Celle-ci a pour objet de fournir une assistance à maîtrise d'ouvrage pour les projets initiés par l'OPHEC, en commençant par le projet pilote Habionome.

L'étendue des difficultés rencontrées rend compte de toute la plus-value du projet

L'apprentissage réalisé, le « temps perdu » et l'expérience accumulée fondent la plus-value du service offert par l'OPHEC et la SCOPHEC : permettre aux groupes d'habitants accompagnés de se lancer dans une démarche d'autopromotion, sans avoir à maîtriser eux-mêmes toutes les complexités politiques ou juridiques d'un tel montage, économisant ainsi un temps précieux.

Un ensemble de freins et d'obstacles qui ont retardé le projet

  • Des négociations complexes avec le territoire
    Les négociations avec le territoire concernant l'allocation des parcelles se sont avérées plus longues et difficiles que prévu, en raison de la grande complexité du contexte foncier de la zone concernée, de la forte mobilisation des services locaux de l'habitat sur d'autres projets, et de l'intérêt porté à l'autopromotion qui reste parfois à susciter.
  • La difficile mobilisation d'un bailleur social
    Le projet Habionome ayant dû, pour des raisons techniques, élargir son périmètre initial, un partenariat avec un bailleur social s'est avéré nécessaire pour consolider le montage financier et répondre à l'objectif social du projet. Outre certains enjeux politico-économiques locaux, il a fallu surmonter les réticences des bailleurs, appréhendant que le caractère innovant d'un tel projet ne soit source de difficultés juridiques et de surcoûts. L'un d'eux a finalement confirmé son accord, apportant une véritable plus-value et un appui financier au projet.
  • Un nécessaire temps d'apprentissage
    Enfin, le caractère novateur de la démarche a demandé, pour les porteurs, un temps d'apprentissage nécessaire du métier de la promotion immobilière, notamment sur des questions juridiques ou politiques, ainsi qu'un gain d'expérience en termes de négociations foncières.

Un manque de soutiens adaptés pour ce type d'innovation

Le projet a récolté des accords de financement auprès de différents partenaires (Fondation Macif, Fondation de France, Garances, FSE, Centre francilien de l'innovation.). Mais l'intégralité des subventions escomptées n'a pu être versée en raison des retards liés au contexte foncier. Surtout, il aurait été idéal que la phase d'innovation du projet puisse bénéficier de financements adaptés, permettant d'envisager un recrutement. Car la plus grande partie du travail a dû être effectuée par les seuls associés, de manière non rémunérée.

« La possibilité de recruter ne serait-ce qu'un seul salarié nous aurait fait gagner un temps considérable. » Laurent Rassak

2013 : les voyants sont au vert !

Aujourd'hui, les principaux accords ont été obtenus. Outre le projet Habionome sur La Plaine-Saint-Denis (45 logements, dont 15 à 20 logements sociaux et 1 ou 2 locaux commerciaux), des projets sont en cours de montage à Romainville (42 logements), Meudon (10 logements) et Palaiseau (5 logements).